- Huizenprijzen zitten sinds de zomer van 2023 weer een beetje in de lift, na de daling die in het najaar van 2022 werd ingezet.
- Intussen heeft de inflatie wel ingehakt op de zogenoemde ‘reële huizenprijzen’.
- Dat is vooral relevant als je bij de verkoop van een huis je geld niet in een nieuw huis steekt, maar het op de bank zet om andere dingen mee te doen.
- Lees ook: Dit doet de huizenprijs bij jou in de buurt in het derde kwartaal van 2023
Als het over de hoge inflatie van de afgelopen twee jaar gaat, wordt vaak gewezen op de uitholling van de koopkracht van euro’s die je uitgeeft in de supermarkt of van spaargeld dat op een bankrekening staat. Maar de stijging van prijzen van goederen en diensten heeft ook invloed op de zogenoemde reële waarde van huizen.
Nu is het de vraag hoe relevant dit in de praktijk is. Immers, zolang je een woning ziet als een plek om te wonen en bij verkoop je oude huis inruilt voor een andere koopwoning, gaat het er vooral om hoe de marktwaarde van je oude huis zich verhoudt tot de prijs van een nieuwe woning. Je blijft je vermogen immers in stenen stoppen.
Toch zijn er wel gevallen waarin de koopkracht die de waarde van een huis vertegenwoordigt, een rol speelt. Dit geldt bijvoorbeeld als je een huis verkoopt en in een andere goedkopere woning gaat wonen, waarbij een deel van de overwaarde van de oude woning uit je stenen bezit wordt gehaald.
Hetzelfde geldt als je een koopwoning verruilt voor een huurwoning, waarbij de opbrengst van de verkoop op je bankrekening belandt. Of als je een woning erft die in de verkoop gaat.
In dergelijke gevallen wordt relevant wat de koopkracht is van het geld dat vrijkomt met het verzilveren van de woningwaarde.
Huizenprijs: effect van de inflatie op de waarde van woningen
In de nieuwsbrief van deze week laat financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep een grafiek zien met de ontwikkeling van de zogenoemde reële huizenprijs. Hierbij is de marktprijs van koopwoningen gecorrigeerd voor de inflatie.
Ter vergelijking kijken we eerst even naar de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijs, zoals bijgehouden door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
In de onderstaande grafiek is te zien dat de gemiddelde transactieprijs op maandbasis een piek bereikte in augustus 2022 en daarna is gaan dalen. Sinds afgelopen april is echter sprake van voorzichtig herstel van de huizenprijs.
In de grafiek hieronder toont de blauwe lijn opnieuw de gemiddelde transactieprijs die geregistreerd wordt door het CBS en het Kadaster. Die lag afgelopen september weer iets boven de 420.000 euro.
De oranje lijn toont de gemiddelde huizenprijs gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de inflatie. Deze 'reële transactieprijs' toont een vergelijkbaar patroon, maar herstelt langzamer dan de zogenoemde 'nominale huizenprijs' (blauwe lijn).
De gemiddelde reële huizenprijs ligt momenteel op 332.000 euro en is nog ver verwijderd van het piekniveau van 380.000 euro van begin 2022.
Het verschil tussen de gemiddelde nominale transactieprijs van ruim 422.000 euro van afgelopen september en het piekniveau van ruim 446.000 euro van augustus 2022 is een stuk kleiner.
Kortom, huizenprijzen stijgen weer, maar als je woningwaarde verzilvert en buiten de huizenmarkt wilt inzetten, dan levert dat in koopkracht een stuk minder op dan 22 maanden geleden.